2019 yılının sonuna doğru Çin’in Hubei eyalatine bağlı Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid – 19 virüs salgını, bütün dünyayı etkisi altına aldı ve Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından 11 Mart 2020 tarihinde küresel salgın (pandemi) ilan edildi. Ülkemizde ilk vaka 11 Mart 2020 tarihinde görülmekle birlikte, alınan tedbirler ile beraber, tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de hayat durma noktasına geldi. Salgın, dünyanın her noktasında yüzlerce sektörü etkilediği gibi, Türkiye’de ilk vakanın görülmesine müteakip işyerlerinin zorunlu veya ihtiyari kapatılmasıyla birlikte salgının kira sözleşmelerine etkileri tartışılmaya başlandı. Bu çalışmamızda, Covid – 19 salgınının kira sözleşmelerine, özellikle kiracının kira bedeli ödeme borcuna etkisi; 7226 sayılı 26.03.2020 tarihli kanunun geçici 2. maddesi kapsamında incelenmiştir.
- Genel anlamda
Covid – 19 virüs salgını çeşitli hukuk alanlarında, farklı açılardan irdelenmekte olup, gelinen süreçte hukuki etkileri son derece önem arz etmektedir. Bu tartışmalardan ve merak edilen konulardan biri de kira sözleşmelerinin küresel salgından nasıl etkileneceğidir. Bir borç ilişkisinde bulaşıcı hastalık sebebiyle borcunu ifa edemeyen taraf, kusurlu olmaması sebebiyle borca aykırılıktan sorumlu tutulamayacaktır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında salgınların mücbir sebep sayılacağı açıkça belirtilmekte olduğundan, Dünya Sağlık Örgütü tarafından küresel salgın ilanına konu edilen Covid -19 virüs salgınının yargı pratiğinde de mücbir sebep sayılması beklenmektedir. Elbette ki, borca aykırı davranışta, borçlunun kusuru bulunmamalı ve bulaşıcı hastalık sebebiyle borç ifa edilememelidir. Yoksa ülkemizde ve dünyada bulaşıcı hastalık olması, borçlunun her türlü borcundan kurtulduğu anlamına gelmeyecek olup, hukuki durum her somut olay için ayrı bir incelemeye tabi tutulacaktır.
Kira sözleşmesi genel anlamda, kiraya verenin kiralananı kullandırmayı, kiracının ise bunun karşılığı olarak kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Covid – 19 salgını sebebiyle kiracının kira bedeli ödeme borcunun devam edip etmediği ve sair hususlar 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde yapılan düzenleme çerçevesinde aşağıda incelenmiştir.
- 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin ve 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın Kira Bedellerinin Ödenmesine Etkisi
26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmü “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” ifadelerine yer vermiştir.
Madde kapsamında şu iki husus önemlidir;
- Anılan kanun hükmü, yalnızca işyeri kiralarında uygulanacak olup konut kiraları kanun kapsamında değildir.
- Bir diğer husus, kira ödeme borcu kanun ile kaldırılmamış olup ödememe halinin (temerrüdün) tahliye veya fesih sebebi yapılamayacağı belirtilmiştir.
Türk Borçlar Kanunun 315. maddesinde kiracının temerrüdü düzenlemiştir;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Normal şartlarda kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün süre verecek ve bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde sözleşme feshedilebilecektir. Ancak, 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesi ile yapılan düzenleme neticesinde, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.
Bir diğer husus ise, 7226 sayılı kanunda yapılan düzenleme ile 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında doğan kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracının tahliye edilmeyeceği düzenlemesidir. Bu halde, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında tahakkuk eden kira borcu sebebiyle kira sözleşmesi feshedilemeyecek ve kiracı tahliye edilemeyecektir. Bununla birlikte, ilgili dönemlere ilişkin kira borcu devam ettiğinden, 2279 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile durdurulan icra takiplerinin devam etmesiyle; kira borcunun tahsili için icra takibine girişilebilecek, kiraya verenin işleyecek faiz ile talep hakkı devam edecektir; ancak bu takiplerde 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasındaki dönem için tahliye ve fesih hakkı bulunmadığından sadece kira bedelinin ve ferilerinin tahsili istenebilecektir.
2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre ise;
“COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir.”
2279 sayılı İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’nın kira sözleşmelerine ilişkin ehemmiyet arz eden kısmı şöyledir; gerek işyeri gerek konutlara ilişkin kira sözleşmelerinden doğan kira borçları sebebiyle 30.04.2020 tarihine kadar (Cumhurbaşkanı altı aya kadar uzatmaya yetkilidir) icra takibine girişilemeyecektir. Bu nedenle kira borcu devam etmekte olup, geçici süreyle durdurulan husus icra takibidir. İcra takiplerinin durdurulması daha ileri bir tarihe ertelenmedikçe 30.04.2020 tarihinden sonra kiraya veren, kira alacağına ilişkin icra takibi başlatabilecek olup 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesi saklı kalmak kaydıyla, her türlü hukuki yola başvuru yapabilecektir.
- Bakanlık Kararı İle Zorunlu Olarak Kapatılan İşyerleri İçin Kapalı Olan Dönemde Kira Ödeme Borcu Devam Etmekte Midir?
İçişleri Bakanlığı tarafından 81 İl Valiliğine gönderilen Koronavirüs Tedbirleri genelgesi kapsamında binlerce işyerinin faaliyetlerine geçici süreliğine ara verildi. Genelgeler ile; gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri faaliyetleri olmak üzere birçok işyerinin faaliyetleri geçici süreliğine durduruldu.
BU KAPSAMDA 7226 SAYILI KANUN’UN GEÇİCİ 2. MADDESİNE BAKILDIĞINDA KİRA ÖDEMESİ YAPILMAMASININ SADECE FESİH VE TAHLİYE SEBEBİ OLAMAYACAĞI BELİRTİLMİŞ OLUP, İLGİLİ DÜZENLEMEDE KİRA ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ ERTELEYİCİ YA DA ORTADAN KALDIRICI BİR HÜKÜM BULUNMAMAKTADIR. BU BAĞLAMDA İŞ YERLERİNİN KİRA BEDELLERİNİ ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ KURAL OLARAK DEVAM ETMEKTEDİR.
Ancak halihazırda Bakanlık tarafından faaliyetleri geçici süreyle durdurulan yani Bakanlık kararı ile kapatılan işletmeler ile çalışmaya devam eden işletmelerin arasında bir fark olup olmayacağı hususu tartışılmaktadır.
Yukarıda açıklandığı üzere tüm işyerleri için 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği ve kiracının bu sebebe dayalı olarak tahliye edilemeyeceği açıklanmıştır. Bu durumda Covid – 19 virüs salgınının iş yeri kiralarına etkisi anlamında ayırdımı yapılması gereken hususlardan biri de İçişleri Bakanlığı tarafından faaliyetleri geçici süreyle durdurulan yani Bakanlık kararı ile kapatılan işletmeler ile çalışmaya devam eden işletmelerin arasında bir fark olup olmayacağı hususudur. Öyle ki, İçişleri Bakanlığı tarafından faaliyetleri geçici süreyle durdurulan kiracıların faaliyeti bizatihi yetkili idare tarafından durdurulmuş olup, kiraya verenin veya kiracının kiralananı kullanma hakkı tamamen ortadan kaldırılmıştır.
Kiracı, kira sözleşmesi uyarınca işyeri olarak kullanacağı yeri, yetkili idarenin tasarrufu sebebiyle kullanamamakla birlikte, bu idari işlemin sebebi de kiraya verenin veya kiracının kusurundan değil, bulaşıcı hastalıktan kaynaklanmaktadır. Bu bağlamda İçişleri Bakanlığının 81 İl valiliğine göndermiş olduğu genelge neticesinde faaliyetleri geçici süreliğine durdurulan işyerlerinin kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya verenin borçlarının askıda kabul edilmesi ve kiracıdan kira bedeli talep edilememesi gerektiği kanaatindeyiz. Kanaatimizce, bu dönemde kiracının kiralanan yeri kullanımı yetkili idare tarafından engellenmekte olduğundan işyerinin sözleşmede kararlaştırılan amaca hazır tutulamadığı, bu nedenle kira ödeme borcunun doğmayacağı kabul edilerek Bakanlık tedbirleri kaldırılana kadar geçecek sürede kira bedeli doğmamalı, bu süre için sonradan da kira bedeli talep edilememelidir.
Bu görüşe karşılık, tüm iş yerlerinin kira bedellerini ödeme yükümlülüğünün kural olarak devam ettiği, faaliyetin durdurulmasının hukuki ayıp olmadığı, kira ödeme borcu devam etmekle birlikte kiradan bir kısım indirim istenebileceği de birtakım yazarlar tarafından ifade edilmektedir. Belirttiğimiz bu hususlar hukukçular tarafından tartışılmakla birlikte, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi nazara alındığında tüm işyerleri için halihazırda kira ödeme borcunun devam ettiğini hatırlatırız.
Tüm bunların yanı sıra, salgının yarattığı sağlık tehlikesinden kendisini ve işçilerini korumak veya tedbirler sonucunda işlerin olağanüstü azalması yahut işe fiilen devam edilmesinin mümkün olmaması gibi sebeplerle iş yerlerinin işveren inisiyatifiyle geçici süreliğine kapatıldığı hallerde kira borcu bakımından nasıl sonuca varılması gerektiği konusu da tartışmalıdır. Özellikle, bu kapsamdaki işletmelerin faaliyetlerinin herhangi bir karar ile yasaklanmamış olması sebebiyle, hukuki ayıp (TBK m. 305) veya ifa imkansızlığı (TBK m. 106) halleri bulunmadığından kira bedelinin aynen ödenmeye devam etmesi gerektiği ifade edilmektedir.
Kira sözleşmesindeki menfaat dengesinin genel anlamda kiracı lehine kurulmaya çalışıldığı ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının benzer doğrultuda olduğu gözetildiğinde, kanun amaçsal yorumlanmalıdır. Türk Borçlar Kanununun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” ifadelerine yer vermiştir. Covid – 19 salgını, TBK 138. maddesi kapsamındaki “öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum” niteliğindedir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki kiracı ve kiraya verenin menfaat dengesi gözetilerek, kira bedelinden indirim yapılması gerekmektedir. Uyarlama, kiracı ve kiraya verenin anlaşması şeklinde olabileceği gibi, mahkemede UYARLAMA DAVASI açılarak da olabilir. Uyarlama davası için dikkat edilmesi gereken önemli husus, kiracı, kira bedelini hiç ödememeli veya ihtirazi kayıt ile ödemelidir, aksi halde kanun kapsamındaki uyarlama hakkı düşecektir.
- COVID 19 Sürecinde Konut Kiralarının Durumu Nedir?
Kira bakımından işyerlerine uygulanacak hukuk sorunsalı, konut kiraları için de geçerliliğini korumaktadır. Üstelik yukarıda değinilmiş olan 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesindeki tahliye ve fesih yasağı, konut kiraları için geçerli de değildir. Yani konut kiraları ödenmediği takdirde, bu husus kira sözleşmesinin feshi veya kiracının tahliyesi sonuçlarını doğurmaya devam edecektir.
Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu 112 vd. maddelerinde borcun ifa edilmemesinin sonuçları düzenlenmiştir. Bu hükümler uyarınca, borca aykırı davranışın gerçekleşmesinde kusuru bulunmayan borçlu, borca aykırılıktan sorumlu tutulamayacaktır. Bulaşıcı hastalık mücbir sebep sayılacağından ve mücbir sebep de illiyet bağını keseceğinden, borca aykırılıktan borçlu sorumlu tutulmamalıdır. İlgili düzenlemeler uyarınca, virüs salgını sürecinde ve devam eden makul sürede kirasını ödeyemeyen ve geç ödeyen kiracıların, borca aykırı davranışında kusuru olmadığını kabul edilerek lehine hükümler tatbik edilmesi gerektiği kanaatindeyiz.
Bununla birlikte, yine TBK 138. Maddesi kapsamında kira sözleşmesinin uyarlanması ve UYARLAMA DAVASI konut kiraları için de gündeme gelebilecektir. Kira sözleşmesindeki menfaat dengesinin genel anlamda kiracı lehine kurulmaya çalışıldığı ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının benzer doğrultuda olması gözetildiğinde, kanun yine amaçsal yorumlanmalı ve bu süreç nedeniyle çalışmayan, ücretini alamayan, işyeri kapandığı için gelir elde edemeyen kiracıya kira bedelinden indirim yapılması yani kira bedelinin uyarlanması gerekmektedir. Uyarlama, kiracı ve kiraya verenin anlaşması şeklinde olabileceği gibi, mahkemede UYARLAMA DAVASIaçılarak da olabilir. Uyarlama davası için dikkat edilmesi gereken önemli husus, kiracı, kira bedelini hiç ödememeli veya ihtirazi kayıt ile ödemelidir, aksi halde kanun kapsamındaki uyarlama hakkı düşecektir.
SONUÇ
Yaşadığımız ve halihazırda devam eden süreç, birçok sektörü derinden sarstığı gibi, hukuk alanında da büyük etkilere yol açmış olup, salgının sona ermesinden sonra da devam edecek hukuki problemler ortaya çıkmıştır. Günlük hayattaki yeri gereği, kira sözleşmeleri toplumun her kesiminden vatandaşı doğrudan ilgilendirmektedir. Salgının kira sözleşmelerindeki yansıması; öncelikle işyeri ve konut olarak ayrı ayrı incelenmektedir. Yukarıda açıklanan 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile yapılan düzenleme gereğince 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Ancak bahsi geçen düzenlemede kira ödeme yükümlülüğünü erteleyici ya da ortadan kaldırıcı bir hüküm bulunmamaktadır. Bu bağlamda işyerlerinin kira bedellerini ödeme yükümlülüğü kural olarak devam etmektedir. Bu düzenleme beraberinde birçok tartışmayı getirmiş olup, İçişleri Bakanlığı tarafından faaliyeti durdurulan işletmelerin, durdurma süreci boyunca kira bedeli ödememesi veya kira bedelinin kiracı lehine uyarlanması gerektiği noktasında hukuk camiasında büyük oranda görüş birliği bulunmaktadır. Bunun yanında, İçişleri Bakanlığı tarafından faaliyeti durdurulmamasına karşılık; sağlık sebepleri, sipariş azalması gibi nedenler ile geçici kapanan işyerleri ve konutların kira borçları da aynı şekilde tartışma yaratmaktadır.
Belirtmek gerekir ki, kanunda bulaşıcı hastalığın yarattığı hukuki durumu tamamen çözecek hukuki bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu kapsamda, 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesi ve 2279 Sayılı Takiplerin Durdurulmasına İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararı, günlük ihtiyaçları çözmeye yönelik olup birçok hususta hukuki boşluk devam etmektedir.
Sözleşmelerde -makalemiz özelinde kira sözleşmelerinde– her somut olayın kendi içinde değerlendirilmesi gerektiğinden, kira borcuna ilişkin farklı durumların ortaya çıkması muhtemeldir. Bununla birlikte, özellikle salgın sürecinin sona ermesinden sonra ortaya çıkan hukuki ihtilaflar; bilimsel görüşler ve yargı kararları ile şekillenecektir. Salgının halen devam etmesi ve henüz çok yeni olması sebebiyle şu an için Yargıtay veya mahkeme uygulamaları ile şekillenmiş herhangi bir uygulama da bulunmamaktadır, tüm gelişmeler ilerleyen süreçte belirlilik kazanacaktır.
Makalemizde kira sözleşmelerinin olası uygulama şekli ve halihazırda süren tartışmalar ele alınmış olup kapsamlı uygulama önümüzdeki süreçte gözlemlenecektir.
Hatırlatmak isteriz ki; 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesine tek başına bakıldığında, ilgili düzenlemede kira ödeme yükümlülüğünü erteleyici veya ortadan kaldırıcı bir hüküm bulunmamakta ve bu bağlamda iş yerlerinin kira bedellerini ödeme yükümlülüğü kural olarak devam etmektedir.
